买房后，对杭州楼市的看法以及如何选板块选房
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本文分为【买房前后流程】， 【个人对杭州楼市的看法】，以及【如何选房】三个部分。
买房前后流程
去年年中开始楼市震荡，各种政策频出，楼主爸妈也是很着急，来杭州看了两次房子就买下了某次新改善楼盘。他们急什么呢？一个是希望我之后留在杭州工作我可以住。还有就是当时利好政策多，房价也跌了很多，他们担心之后房价涨起来，再想买就买不起了。我个人觉得还是挺能代表很多杭州及周边城市的父母的心理。他们最早想在杭州买房是几年前我刚入学，转了学校的集体户口，去摇过一次号，没中。现在那个楼盘交付了，回过头来看那个楼盘的价格，算上资金成本只能说是刚好保本吧。但是想想当初摇中也行，是个 89-139 的刚需楼盘，摇中了就自己住了呗。后来政策改了，没有社保不能摇号了。然后就很长时间没提起这个。时间来到 2024 年，各种政策放宽限制，他们早在 24 年年初的时候就说房子在跌，想在杭州买套房子。也让我留意一下。
看房流程其实很快，他们来了两次就定下了。这个楼盘是他们 11 月份来杭州，开车路过的时候他们发现咦这个楼盘看起来不错，知名厂商的作品，楼间距很宽很舒服。那就去看房，楼下就有中介，很专业。当时（去年 11 月）说是这个楼盘已经涨起来了，或者说并没有涨，但是便宜的房源已经都卖完了，就没有什么可以选的了。亚运村也是这样，刚交付的时候大量换手，便宜的房源没了，剩下的就是一些边角料房子或者一些不急卖的，自然价格就高了。然后和房东简单谈了一下价格就买了，因为这个楼盘体量不大，上一波卖了一些，所以确实没什么可以挑的。外面小程序上看到的挂牌房源不少，但其实很多房东并不诚心卖。所以这事儿还是挺看缘分的。这个房东自己就住隔壁某豪宅，这套房当时摇中全款买的，一直空着，也算是诚心卖。房东心理价位是 N，这已经是房东降价后的价格了，对外报价是 N+30。我们最后成交价格好像是 N-11，带一个车位（车位房东买来是 50 万一个，现在大概值三十多），愿意配合满二（满两年交易免 5.3%的增值税）。现在差不多过去半年再回过头来看这个楼盘，我们当时的这个价格已经不可能买到了，同户型基本上都要 N+80 甚至 N+100 了。买完中介说可以帮忙装修+出租，租金大概能有个 1 万多，我爸妈觉得之后我万一要住，就先空着了。虽然我现在还没找到工作，哭 o(╥﹏╥)o。
另外可以介绍一下杭州改善楼盘购房者的画像，很典型的就是省内，尤其是杭州周边地区投资者，在杭州的好版块买一些综合实力强的房产，就相当于锚定了浙江和杭州的发展。心态就是能赚当然好，赚不了就当保值。因为这些钱投资别的也有亏有赚。房价涨了考虑置换卖出，房价跌了不急着卖，如果有孩子在杭州上学工作的也可以用上。反正又不是很缺钱，就放在那里，所以就导致改善的楼盘价格不会大跌。
个人对杭州楼市的看法
总结就是未来是朝着改善和豪宅的需求去做了。先说政策，税收政策开始卡 140 平（比如契税），就和十几年前卡 90 平一样。再说土拍，最近的几次土拍趋势不太对劲，杭州市政府负责卖地操盘也很聪明，看到楼市下行，就把一些好的地块都挂出来卖，刺激市场信心。去年的望阙南，前几天的安琪儿 4.0 地块楼面价 4.7 万，几天后的安琪儿 5.0 就被华润拍到 5 万一平，规划是叠墅和大平层，200 平起步。还有马上要拍的超级宝地水电新村，起拍价就 4 万 5，最后盲猜要拍到 6-7 万。注意这是楼面价，也就是房地产公司从政府手里买来的土地成本，算上建造，装修，利润。最后能买到的新房价格感觉可能会到 10-12 万一平，因为参考隔壁金茂府二手就要 10 万。所以说回未来的趋势，我感觉改善到豪宅的那部分房子可能会接着涨，刚需不好说。我原来的判断是刚需应该不会再涨了甚至会跌。但是现在看起来，新房出让都是朝着豪宅去做，没什么房企想做刚需楼盘了。供求关系摆在那里，没有新的刚需楼盘供应，那二手次新的价格就很难跌下来。当然这是总体上的判断，具体到某个板块那要具体分析。
现在的杭州，如果你指望投资房产来赚钱，那这个概率很小，或者说条件很高。你得去买那些万人摇的红盘，甚至 E 类人才都不一定能摇中的楼盘。并且限价放开后，这类楼盘已经有个特点，那就是往大户型豪宅的趋势去做了。就像上面说的最近的土拍，核心地块 200 平起步，容积率很低，都去做大平层洋房叠墅甚至排屋了。反正地段好，大品牌，做个好楼盘，有的是购买力去买。如果能买这种我倒觉得也能赚钱，只是资金成本太高了，普通人玩不起。还有一个就是看看画的饼，未来科技城，云城云谷浦沿这种，做个长线投资，说不定发展好起来了也能保值增值。所以普通人可以换个好点的心态，想定居在杭州的，房子总要买，那就买了。急着住就看看二手次新，不急就等等新房。买完跌跌涨涨的也不用管，能跟上通货膨胀货币贬值那就最好，亏了就当房子的使用价值吧，毕竟自己也住了。还是那句话，投资需谨慎。
如何选房？
首先就是确定需求，再确定板块。先说需求，刚需住房，优先考虑通勤方便的。比如你在余杭上班，总不至于买个萧山滨江的房子天天跨城通勤。有学区房需求的就盯着书包看（虽然我个人觉得学区房未来会趋弱，毕竟出生人口摆在那里）。要置换要改善了，可以往好的板块看，买一些综合实力强的房子。杭州目前比较热门的头部板块就是申花，奥体，世纪城，亚运村，钱二。这些板块可以说是正在发展的青壮年时期，都是改善和豪宅的板块。如果买不起，想买个刚需的，那就看看这些围绕板块边缘的小区块。我觉得比较重要的是选对板块，板块＞房子。同时注意板块和房子不要错位，也就是不要在刚需板块里买豪宅，不要在豪宅板块里买刚需楼盘。不然之后置换的流通性不是很好。因为要考虑到房子也是有寿命的，除了别墅排屋以外，你不可能一套房子住一辈子。有数据表明的中国平均换房周期是 6-8 年，大多数人十几年就要换房子，一套房子最佳的状态就是建成后的 20 年内，所以你得考虑之后置换的流通性。除非你对学区和通勤有强烈的需求，不然不要碰房龄 15-20 年以上老房子。
确定好了需求，那么怎么判断某个楼盘的价格走势呢？我分短期，中期和长期来看。这个看法就当抛砖引玉了，大家参考即可。
短期，我认为是几天几个月到一两年的范围。短期一看各种政策，降房贷利率，减免房产交易的税费，解除限购等等，有利好就用上。二看板块内马上要交付的房子，这个板块目前正在建造和最近一两年马上要交付的楼盘有多少？有哪些马上满二的楼盘）？楼盘体量大吗？是投资客多还是自住偏多（刚需板块投资客多要谨慎，改善到豪宅没关系）？是否有限售？如果这个板块内短时间有大量待交付的楼盘，就容易导致价格破发，参考申花和亚运村早期的情况。不过值得注意的是，申花的大量交付似乎并没有出现预想中的踩踏破发，这点可能和最近楼市上行有关，但还要再观望一下。亚运村的情况应该是赶上了大量交付+楼市下行才导致的。
中期，我认为是两年到五年左右的范围。中期主要看这个板块内的有哪些待出让地块？板块内规划如何？大部分都是规划住宅吗？是否要引入产业？是否有商业体要落地（比如世纪城的 SKP 建造缓慢，望江新城的 K11）？
长期，要看五年，十年甚至更久。那就更难了，要看经济形势，看出生人口，看青壮年的人口流入等等，这个就很难说。但是总体我认为经济应该是向好的。特别是杭州六小龙的概念，杭州现在在互联网，ai 赛道上挺火的，应该还能持续很久。
有些朋友可能会纠结新房和二手房，我之前也觉得买房子肯定要买新的，但是现在我已经倾向于买二手房了（前提是自己住）。因为新房的期房画饼现象太严重了，你今年摇号买的新房，要基本上都要两三年后才交付，交付了还要装修，想住进去起码要四年，你得考虑时间成本。注意，这还是一切顺利的情况下。杭州烂尾楼的情况还好，更多的是减配。你买的时候宣传多好看，结果一交付啥都没有，公区减配，外立面减配，质量堪忧，隔音很差等等。你还得去和开发商扯皮。然后你买了新房之后，还要承受房价波动的影响。你心里总会记着这个事情，房价涨了当然开心，万一跌了呢？你心里就想着：我房子都没见着怎么就亏了这么多。相比之下，二手房所见即所得，你就根据当下的情况出价，买完马上入住，最多简单装修一下。短期内也不用操心房价涨跌了。如果你目前已经有一套房子在住了，想着置换一套，这种情况下摇个新房是没问题的。
最后说说我理想中的刚需到改善之间的好房子，那就是 139㎡的 4 房，南向房间多，边套，非底层非顶楼，中等偏下日照好的楼层、近医院地铁商场，学区有个名头就行。当然这样的房子在二手市场价格也是最贵的，可以参考这个条件去筛选取舍。为什么是 139，因为最近各地的政策都卡着 140 平。早几年是卡着 90 平，所以有很多 89 平的小三房，现在的趋势逐渐变成 139 平四房了，户型也在升级进步，不要去买一些落后的户型。
以上看法仅限于杭州，其他地方我也不懂，大家可以酌情参考。祝大家都能买到心意的小家~
分享一些刚需的看房买房经验
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我也最近买的房，因为父母在老家，在杭州只能自己出马，我从看房到付定金只用了一星期。其实自己也是纯菜鸟，分享一些自己的选房经验。
一、整个流程
买新房整个过程大概就是线上看房、线下看房、付定金、准备按揭材料、付首付、网签合同、等交付建房本。二手房手续会复杂一点，具体不太了解，前期看房的过程差不多。
二、线上看房
现在 app 很方便，提供的信息也很多，以杭州为例除了贝壳找房，我还用了杭州房小团小程序，小程序的信息更多一些。去实地看房之前已经筛掉了很多，所以实地看完之后，觉得满意就付了定金。功能很多的小程序↓
我自己的筛选主要标准就是通勤和房价（在 app 上就能获得的信息）。通勤真的影响生活质量！通勤要以导航为准，不要以距离为准！我和我女朋友，工作一南一北，相距 30 多公里，本来想着取中点，结果发现地面红灯奇多！不如远一点，方便上高架的位置，通勤方便了，甚至房价更低。现在她上班 25 公里 30 分钟，我上班 6 公里 20 分钟（奇葩红绿灯设置）。然后是户型（从户型图上能看到的），关注几梯几户，有没有消防连廊，公摊面积多少，公摊面积能不能利用起来放放鞋放放杂物。小程序的户型图有帮助计算得房率！不同小区区别很大。我朋友在亚奥城租的房子，125 平的建筑面积，两梯两户，公摊又是电梯厅又是连廊，套内面积才 90 多，真的很恶心。客厅、餐厅实用的面积（即有没有很宽的过道、走廊，影响很大！我看过 130 多平的户型和 110 平的户型，130 除了多了一个房间，客厅餐厅布局远没有 110 平的温馨、舒适）。客厅横厅和竖厅的区别，我觉得主要影响沙发的朝向（一般沙发靠墙比较好）、餐桌的位置。朝南倒是小问题，新的户型都有朝南的房间，主要是看阳台朝不朝南，客厅朝不朝南，影响客厅采光和衣物晾晒。老破小也要看看有没有电梯改造，近了看，万一父母长辈来做客；远了看，毕竟谁都有老的一天（除非后期置换）。
三、线下看房
现场看房，主要是为了实际感受一下户型，舒不舒服，包括采光、噪音、层高、有没有异味（针对二手房，可能有下水道气味），这个真的实地感受了才知道。样板房易踩坑点，展示的床一般偏小！显得过道很大！然后，样板房的灯光很亮，灯全开，阴天都显得很亮堂，看不出阳光的重要！白天灯全关了，还是会不一样的。别被眼睛、视觉骗了！精装修的房子，也要看看交付标准的房子是什么样的，配套的东西丑不丑（丑的话要砸掉重装，费钱）。有些说是赠送，其实是噱头，比如丑丑的电视背景板。厕所要看看有没有双台盆（这种可能用不上的需求，实际占面积）。另外有没有预留橱柜的位置，插座的位置，网线接口的位置，影响后期软装的布置。四、线上和线下的区别很多信息线上和线下是不同步的。以新房来说，线上写着在售的房子，线下可能已经有人付了定金了，甚至更坑的会有销售把好的房源藏着不卖。我去看房之前，本来还有很多楼层在售的房子，还在问我爸妈哪个楼层好，结果到了一看，只有 2 楼和顶楼（省的选了…）。当时让 AI 算的命↓
买房有时捆绑车位，甚至捆绑两个车位，不捆绑车位连房子都不卖了。这些信息在 app 或是中介那里不准确，直接加楼盘的销售可能问的来。
五、新房跟二手房的选择
二手房很多，新房很少！越是核心的地段，越是如此！核心的地段+新房=买不起！如果要挑地段，二手房还是更多的选择。其实次新房和新房，价格差的不多。越早的二手房户型和楼间距越是不成熟，比不过新楼盘的。如果有新房，预算之内，位置可以接受，那还是新房吧。毕竟这几年房地产降温，新楼盘真的卷之又卷，各种公区配套和物业服务都很夸张，景观、健身房、泳池、会议室、阅读室、观影厅、瑜伽房、棋牌室等等，甚至看到一个公区壁球馆（打扰了）。在此之前我从来没见过这么豪华的小区配套。不过，这些也是锦上添花，毕竟两点一线的打工牛马，又有多少时间能去享受这些配套（哭了）。还是要结合自己的实际需求。
六、周边环境
这是我考虑比较少的部分，每个人侧重点不一样，每个阶段的需求也不一样。有的人看重学区，有的人看重生活便利。我主要就看了盒马和山姆在不在 30 分钟配送范围，就能满足我日常买菜的需求。学区的话，首先孩子和孩子读书都遥遥无期，未来的政策也不可知，几乎就是被我们忽略了。
七、需求和时机
这个应该放第一点的。最近因为买房，总能听到有人说房地产要回暖，我本人是不太相信的。就像我上面说的，未来好的地段新房越来越少，再入手只能看二手房子，新楼盘都在偏僻的位置。我跟女朋友工作都定了，在杭州定居还是刚需上车了。整个看房选房的过程，我几乎没考虑投资的视角。比如地铁、学区、商圈、铁路这些现在的和未来的因素，除了影响当下生活的部分，大部分是被我忽视的。刚需的房子自己住着舒服才是最重要的。既然买了就不去后悔跌不跌房价的事了，毕竟房子带来的幸福感是实打实的。
第一次买房的一些经历
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从第一次线下看房，到昨天在中介公司和房东签订意向合同，历时不到一个月，整体看来效率很高，也买到了比较满意的房子。挺久没上 98 了，趁还记得简单记录一下整个流程。
选定板块
我和我老婆一个在余杭工作，另一个在滨江，所以最初决定先看位于两人之间的之江板块，如果预算不足再看附近偏一点的转塘。过年期间 deepseek 很火，我们让 ds 推荐了一下板块和各个板块的优势，最后决定在之江和滨江浦沿两个板块中选择。考虑到将来老婆怀孕期间的通勤问题，我们更倾向于买在浦沿。
确定预算
预算主要要虑到两个人的存款、收入、房子本身的要求（大小，板块，楼层，户型，房龄，学区等等）以及当前的市场行情。近几年因为各种众所周知的经济人口就业问题，杭州房价一直在以每年 10%左右的价格回调，部分区域的价格已经降到了 G20 之后的水平，我们对房价的态度还是以看空为主。作为我们的第一套房，只考虑 89 平的刚需房，预算也从一开始的 400 万降到 350 万，又降到 300 万，最后降到 300 万以内。
图:趋势动物小程序
确定小区
有了板块➕预算的大前提，紧接着就是要确定小区。这一步不太能依靠大模型因为大模型的训练数据普遍比较旧😂。通过在小红书上搜索和发帖提问，我们对浦沿该价位能买到的小区有了最基本的了解，也顺便认识了几个中介。
了解小区在售房源
在上一步中，我们初步确认了 2 个最满意的小区（实际最后成交也是其中之一），为了先初步了解每个小区在售房源的基本信息，我抽了一点时间找 deepseek 帮忙写了俩脚本，把每个小区的所有房源按照一些核心的指标列成了表格的形式，方便我俩去看。
这一步拿到的价格其实没什么用，因为挂牌价和成交价往往差别会很大，比较有用的是户型、楼层分布。
对于一些比较感兴趣的房源，我们会用贝壳的 vr 功能去看（贝壳的 vr 功能比我爱我家的 vr 要好用很多，用起来比较流畅）。一些房子明显能看出来是被隔断出租过的，或者有隐私问题，这种会直接 pass。
线下看房
线上看只能初筛，想要身临其境还是要线下实地去看房。我们花了 3 个周末的时间去看房，每种户型都至少看了一个有代表性的房子，一共看了 6 个小区，20 多套房子。
看房期间会重点关注采光、当前是空置还是在住/出租、装修情况（会影响后续重新装修的方案和预算）、小区的绿化等等各种线上不太看得明白的信息。
刚开始我还会每个房子记录一下位置，大体户型和要价，后面看的太多一来太累了二来记不住，就只对比较感兴趣的简单记录。
在看了这么多小区和房子以后，我们把小区的选择范围限制在了最开始看好的两个小区，房子则确定了大致想要的户型。在和中介交代了自己的预算是 N 万后，中介会集中给符合条件的房子的房东打电话询价，并试探这个价格会不会卖，或者说有没有继续聊的机会。
这一阶段的经验是最好不同中介公司的中介都要加一个，因为不同平台的房源信息不是共享的，有些房东就是只在一个平台上传了资料或者留了钥匙。另外第一印象真的很重要，比如这两个小区我第一眼就更满意其中一个，我老婆就觉得差不多，后来了解到我满意的那个物业比较好，平均成交价也要比另一个高出 10 万左右。
房东面谈
前面提到我们给中介的预算是 N，但是目标小区里，N 基本只能买到不太满意的楼层或者户型。符合我们要求的房子里最低的一个挂牌 N+35，中介打探到房东的心理低价是 N+15。我们这边内心的最高价是 N+10。中介这边觉得 N+15 已经是目前类似户型的最低价了，但还是帮我们约了这个房东本周六面谈。
但是就在前几天，我老婆在小红书上刷到这套房子同一幢楼同户型的另一套也在卖，而且房东的心理底价也是 N+15，区别是这套房的装修会更好一些，我们重新装修的成本会更低。于是我们通过中介约这套房的房东先谈，谈不成再和之前的那个谈。
周五晚上我和我老婆定了一下报价的策略，也比较简单，先按一开始的 N 来报，不行就 N+5，底线仍然是 N+10，多一分都不行。这个谈不成就谈下一个，下一个还不行就再等等。
到了周六，我俩➕中介➕房东 4 个人齐聚中介公司，为了缓解压力路上我们买了 4 杯饮料（这里的压力不是谈不成的压力，是第一次谈的紧张情绪）。
开始报价，房东的要价是带车位 N+25，不带车位不太想卖。这超出了我们的预料，也超出了我们的预算，因为我们并不准备买车位。在我们加到不带车位 N+5 之后我感觉房东不太想聊了，说还有另一个买家要聊，起身要走。
这个时候中介大哥拉房东去别的房间做思想工作，店长则给我们做思想工作，说房价在回暖，杭州六小龙 blabla，当然这些我们只当放屁。不过店长的核心观点是目前市场上 N+15 并不贵，这点我们也并非不认同，只是我们并不准备答应，因为确实超预算了。
这里中介大哥的神操作来了，他想了一套方案:我们出 N+10，他出 10 万买下车位，一共是 N+20，也就是我们加 5 万，房东减 5 万，做一个三方交易！
因为正好踩中了我们的预算上限，我和我老婆简单沟通以后认可了这个方案，中介大哥和房东也都认可了。因为房子的户主是房东的父母，中介大哥说他开车去接两位老人回来，当天就签合同。
于是我们就开始了漫长的等待。
从到中介公司到基本达成一致一共用了一个半小时，等他们回来又过了一个半小时，这期间我一直在查二手房交易流程，因为之前觉得今天能成的概率 50%都不到，所以很多细节我都没来得及去了解清楚。
回来的时候中介大哥面如死灰，我感觉不太对劲，事情可能有变化。
果真，房东坐下以后说刚才在路上有其他买家报价了，报了 N+23 万带车位，这比我们一个多小时前谈好的方案多了 3 万。问我们愿不愿意匹配这个合同。
3 万说多不多，也就整个房价的 1%，说少也不少，90%以上的人一个月也挣不了 3 万。
正所谓没有期望也就没有失望，本来就没指望今天能成，人家出的高那就算求了，我和我老婆互相看了一眼就准备走了。
这个时候中介大哥急了，他拉房东和两个老人又出去谈了一阵，回来以后说还按之前的方案，不加价了。理由是看我们刚工作没多久小夫妻攒钱不容易，又是先谈的，就不为了 3 万块再折腾了。
签意向合同期间，刚才出价更好的那个买家又打来电话询问情况，房东刚接起电话店长就大喊“挂掉！挂掉！”🤣🤣🤣
一天后，那位出价更高的买家在同小区用 N+10 买了另一个房子，看来他是真的喜欢这个小区。至于我们怎么知道这个后续是因为这位买家通过小红书看到了我老婆发的帖子，问她昨天那套房子是不是我们买的。另外还知道一件事，那就是这位买家之所以也看中这个小区就是因为一直在追我老婆发的看房经验贴，他甚至没看其他任何一个小区😅
因为分享经验，培养出了一个出价更高的竞争对手，也是挺惊险的。
后续流程
一周后在中介公司网签，确定贷款方案和银行，银行工作人员现场查两个人的征信报告、贷款额度
大概 2 个工作日以后可以去银行线下取资金监管协议，用这个协议➕二手房交易合同去公积金中心办理公积金提取，这个钱会直接打到监管账户里。
打首付，首付齐了以后银行会放贷款。
去物业办理交割，以后就是业主了。
一些杂想
- 个人的感觉是工作以后，工作本身的压力是要小于读书时候的压力的，但是随着年龄的增长，不得不承担其他身份带来的压力，例如赡养父母、结婚生子。所以整体的压力还是要比读书时候大的。
- 现在肯定不是最好的上车时间，但是房价跌了 3 年，目前个人认为杭州的房价已经初具性价比，跌速会相对放缓。但是作为看空做多的一方，还是要做好再跌 20%的心理预期。
- 我和我老婆合砍 82 分，大部分工作都是她做的，我就负责了前期的信息搜集和最后的报价。
- 中介大哥真的很有想象力，他这个方案我是绝对想不到的，他也算个小红书的小 v，这就不帮他打广告了，有特别需要推荐的可以私信